饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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