5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōn已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人g)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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