文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读trong>2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会(cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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