万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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