万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)王菲是什么星座，王菲是什么星座的人万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(ré王菲是什么星座，王菲是什么星座的人n)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目王菲是什么星座，王菲是什么星座的人前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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