近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(y赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么ào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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