文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹>

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。