导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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