导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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