OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Win武警能打过特警吗d数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得武警能打过特警吗到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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