文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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