万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上宝马和特斯拉哪个档次高，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2宝马和特斯拉哪个档次高011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(d宝马和特斯拉哪个档次高ǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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