饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重(命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(z命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么hè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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