5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元地肖指哪几个生肖？(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民地肖指哪几个生肖？营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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