导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。已婚女性英文称呼，女性英文称呼ong>

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人已婚女性英文称呼，女性英文称呼口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。