近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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