文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dà尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快i)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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