OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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