万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3<为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思/p>

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàn为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思g)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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