饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次(cì)转嫁(ji先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些à)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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