万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背脱销什么意思啊，什么叫做脱销后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩脱销什么意思啊，什么叫做脱销余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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