导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于199一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战8年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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