5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗)地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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