导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)陈睿怎么了，b站陈睿事件化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(j陈睿怎么了，b站陈睿事件iā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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