“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过(guò)去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业(yè)来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年(nián)房地(dì)产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销售情况相(xiāng)较一(yī)般(bān)。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房(fáng)企(qǐ)出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳(wěn)健特色的(de)国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以(y巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思ǐ)及过于激进(jìn)的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这类企(qǐ)业就(jiù)符合“最后(hòu)的(de)赢家”的(de巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集中在强二(èr)线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的(de)两年(nián)市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极(jí)的(de)房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的十大(dà)流通股(gǔ)东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等多维(wéi)度(dù)都表现了较强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身(shēn)业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的(de)中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不(bù)被看(kàn)好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业(yè)，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时(shí)的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两只公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思的是，他(tā)似乎对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类标的(de)大多(duō)在(zài)香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个(gè)高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为物业(yè)公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本(běn)的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没(méi)有(yǒu)那么满意(yì)，能做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思