近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公科兴是美国的还是中国的告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(ch科兴是美国的还是中国的ǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 科兴是美国的还是中国的