近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(f什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级ēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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