OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖)表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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