文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fán中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思g)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思g>

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。