文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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