近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息小舞去掉所有衣服是什么样子的日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％小舞去掉所有衣服是什么样子的以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 小舞去掉所有衣服是什么样子的