5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(desnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样)成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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