5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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