导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0魏承泽作品集 魏承泽一类的作者.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de魏承泽作品集 魏承泽一类的作者)中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人魏承泽作品集 魏承泽一类的作者(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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