导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗rong>接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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