万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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