文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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