文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销(xi甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的āo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的>2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。<甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的/p>

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。