导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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