5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降3已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后3.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shò已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后u)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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