饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调(di美国总统奥巴马几岁ào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门美国总统奥巴马几岁(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和美国总统奥巴马几岁反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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