“现在的(de)房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价(jià)大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　20我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意22年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有(yǒu)着(zhe)较(jiào)稳健特色(sè)的(de)国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍是少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企(qǐ)，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业(yè)就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那(nà)么快，所以要规(guī)避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意(yì)味着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续(xù)增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以对(duì)地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的(de)房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了(le)持股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是一个高(gāo)毛利的我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城(chéng)服(fú)务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成(chéng)本的(de)年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有(yǒu)那么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到(dào)提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意