文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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