文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zh七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米ài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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