近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息trong>

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。