近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(z更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思hí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思