近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的g alt="密(mì)集分钱了！这几点(diǎn)要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(z像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的hōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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