文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速1台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗2.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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