近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类42周是几个月，42周是几个月保质期似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示42周是几个月，42周是几个月保质期(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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