导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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